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90后包租婆“400棟樓身價百億”?真相:“二房東”盈利難

發布時間:2020-05-09  來源:  點擊:
 

    在房東東創始人全靂看來,400棟城中村樓房,就算一棟有25間,也要有10000間,實際情況可能還不止,管理就有較大難度,“這一炒作,是拿石頭砸自己腳,接下來可能房東會漲租金,稅務會來查稅,消防會來查安全,房管局要來查登記備案。”

    “五一”小長假期間,一位27歲的廣州女子號稱擁有超過“400棟樓”的相關短視頻在社交網絡上不斷熱傳。隨后,該女子回應質疑稱,其擁有“400棟樓”“每棟樓月賺50萬”“身價超2億”等言論皆不實,自己是通過承租再轉租的方式經營公寓租賃。

    實際上,在廣州城中村內,“二房東”轉租的模式較為盛行,承包下十余棟甚至幾十棟樓的“二房東”在當地并不罕見。不過,“二房東”模式盈利空間窄,靈活性較差。疫情影響下,部分二房東甚至面臨生存考驗。

承包幾十棟的“二房東”,在廣州城中村并不罕見

    “這個包租婆是個普通二房東,可能其看重城中村在租賃市場上的價值,并且早期就敢于投入拿房,因此積累了一定的房源規模。如果是簡單地從業主手上租來再出租,而沒有服務和品牌溢價,利潤空間會比較有限。” 巴樂兔研究院院長高萌表示。

    實際上,受新冠肺炎疫情影響,今年1-3月,外來人口減少或推遲返程,租賃需求被延遲,公寓的空置率上升、出租率下降明顯。包租模式下,“二房東”依然要支付房東的租金,現金流較為吃緊。據巴樂兔研究院監控顯示,相比去年97%左右的滿租率水平,近期廣州城中村的滿租率有所下降,很多“二房東”也減少了拿房擴張的步伐。

    “出租生意上的下滑,也可能是導致該‘包租二房東’突發奇想通過“炫富”方式,制造網絡關注的原因。”高萌點評稱。

    在房東東創始人全靂看來,400棟城中村樓房,就算一棟有25間,也要有10000間,實際情況可能還不止,管理就有較大難度,“這一炒作,是拿石頭砸自己腳,接下來可能房東會漲租金,稅務會來查稅,消防會來查安全,房管局要來查登記備案。”

    據記者了解,在廣州城中村內,“二房東”轉租的模式其實較為盛行,不少人專門以此為營生,因此,承包下十余棟甚至幾十棟樓的“二房東”在當地并不罕見。

    “廣州城中村大約有480萬套房子,解決了廣州近一半的剛需租賃需求。廣州作為一線城市,租金水平之所以較低,正是被城中村所拉低的。”高萌指出,城中村較低的租金水平,讓廣大租房人群有條件留下來生存和發展,特別是大量中低收入人群,如中低端服務業人員、剛步入社會的年輕人等,這也讓廣州成為包容性較強的城市。

    來自巴樂兔研究院的統計數據顯示,北京、上海、深圳住房租金價格約在100元/平方米,而廣州城中村平均在40元/平方米以內。北京、上海、深圳年輕人租房市場平均單間價格在2000元左右,而廣州城中村的單間均價在1200元以內。

    城中村雖然外部環境稍差,但在產品結構上也有其獨特優勢。高萌指出,城中村的房源結構基本為獨門獨戶,衛生間和廚房一應俱全,是租房者較喜歡的“獨立一居室”。廣州城中村平均居住面積達到36平方米左右,這相比一線城市合租市場普遍18平方米上下的租住空間大了很多。同時,城中村往往占據城市較好的交通樞紐位置,上下地鐵較為方便。

    記者了解到,由于廣州城中村是很多租房人群高性價比的租房方式,因此,城中村租房近年來在房東職業化、機構專業化的方向上迅速發展,很多品牌公寓也選擇在城中村拿房擴張。

廣州鼓勵專業機構改造城中村出租屋

    事實上,廣州在官方政策上也鼓勵專業租房機構進入城中村,提供標準化和專業化的服務,有利于整治城中村存在的臟亂差等問題。

    經過3個月的征求意見,今年3月24日,廣州市住房和城鄉建設局、廣州市財政局正式印發《廣州市發展住房租賃市場獎補實施辦法》。該文件規定,利用集體、國有建設用地建設、改建租賃住房,或者對租賃住房進行品質化提升的,將獲得300元/平方米至1000元/平方米不等的獎補。

    其中,利用集體、國有建設用地建設普通租賃住房的,按建筑面積750元/平方米給予補貼;建設集體宿舍型租賃住房的,將按建筑面積800元/平方米給予補貼。而對商業、辦公、工業、酒店用房等非住宅經批準改造為普通租賃住房的,按建筑面積500元/平方米給予補貼;改造為集體宿舍型租賃住房的按建筑面積550元/平方米給予補貼。

    與此同時,在培育發展租賃市場的工作中, 廣州也一直鼓勵專業的租賃經營機構到城中村中進行環境的整治。廣州市住房城鄉建設局房地產租賃管理所副所長高山曾表示,“把村民的房子整體租過來,重新裝修、改善環境、提升品質,再把它出租出去,這樣對城中村的環境改善有很大的幫助。”

內:“二房東”模式盈利空間窄、靈活性差

    盡管政策上有所鼓勵,但“二房東”模式盈利難仍是業內存在的一大難題。貝殼研究院資深分析師黃卉表示,“二房東”模式主要以包租為主,盈利來源主要為房租差價。向租客收入租金后,公寓運營方需要向物業產權方支付相應的物業租金成本,物業產權方則不參與公寓運營出租,房屋的空置風險由“二房東”承擔。除了租金差價之外,租客的服務費和增值服務費用也是其收入之一。整體看,“二房東”包租模式的盈利空間較窄,對運營效率要求更高。

    黃卉指出,以包租模式為主的“二房東”,面臨租金成本高的挑戰,其從業主處租賃房源,之后經過裝修再出租給租客,租金成本在總成本中占比超過60%,而裝修和運營也需要較高的成本投入。

    與此同時,“二房東”還面臨靈活性差的挑戰。“二房東”在租賃到房源之后可以獲得一定期限的免租期,免租期過后則需要按月或季度給業主繳納租金。通常“二房東”會與業主簽訂3-5年的租賃合同,在約定期限之后租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動情況下,仍然要按約定繳納租金。

    除此之外,黃卉還表示,包租模式理論上應當“以出定收”,即根據出房情況來決定收房速度,將庫存維持在健康水平。部分“二房東”為了拓展規模會采取相對激進的方式收房,而出租能力低可能導致空置率較高,現金流原本就岌岌可危,更加難以抵御市場風險。而管理的規模越大,也就要求精細化運營的程度越高。

租賃市場回溫,部分“二房東”仍面臨生存考驗

    隨著全國的復工復產,租賃市場逐漸回溫,“二房東”資金鏈亦有所緩解。

    來自貝殼研究院的統計顯示,繼3月租賃旺季回歸之后,4月全國重點城市租賃市場仍然呈現上升趨勢,租賃成交量相比上個月又上升11.9%。3月及4月成交量相比去年節后成交量有明顯增長,疫情對于租賃市場的影響體現為短時影響,租賃剛需并未改變,只是推遲爆發。

    不過,從租金層面分析,來自貝殼研究院的統計顯示,除深圳、上海、西安三個城市租金相比去年4月有小幅上升之外,其余城市均呈現租金同比下降,其中,廣州和青島平均租金水平下降超過10%。

    “新增房客源的數量不斷增加,‘二房東’的出租率和資金鏈有所緩解,前期受到疫情影響的損失有所減少,但由于盈利空間較窄,部分‘二房東’仍然面臨生存考驗。” 黃卉表示。

    “廣州目前有很多‘二房東’跟房東打官司,資金壓力較大,好在現在正處于恢復過程中。”樂乎公寓創始人羅意表示,“樂乎的運營數據顯示,目前也只有正常時期的80%,庫存還有1.5個月,好在樂乎主要陣地在北京,抗風險能力較強。

    不過,羅意同時表示,隨著返城人群的增加和各行各業的復工復產,作為下游企業的長租公寓也在逐步恢復,對長租企業的資金鏈壓力有一定程度的緩解。



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